转眼之间，2023 年已过半。
回顾过去 6 个月，杭州新房住宅市场在 3、4 月经历一波 " 小高潮 " 后开始回调，进入 " 弱复苏 " 状态。
3 月成交破万，4 月跌落到 8801 套，5 月最低，成交量不到 6000，最终半年成交量止步 5 万套。
同样的情况也反映在摇号市场上，除 3、4 月份，其余 4 个月平均中签率均超过 40%。与此同时，板块热度在分化加剧，奥体、江河汇等板块红盘接连入市，触发 18 次触发社保排序，而远郊盘流摇不断，开启 " 买房送车位 "、" 买房送黄金 " 的促销模式。冷热分化加剧下，开发商进入产品力 " 内卷 " 时代。
接下来，2023 下半年的杭州楼市又将有何变化？
约 5 万套房源成交
杭州楼市进入弱复苏期
据克而瑞数据，2023 年上半年杭州（含临安、富阳）新增商品房住宅供应 37429 套，比去年同期的 36013 套同比微涨 4%。新房住宅成交量达到 49193 套，较去年同期增加 49% 左右，成交金额 2048 亿，同比涨 55%。
今年 3 月，申花、钱二、奥体、世纪城等热门板块房源供应不断，加上降低利率、调控政策持续优化等外部利好因素刺激，成交量回归 " 万套时代 "。不过，进入 4 月后期，杭曜置地中心、馥香园等热门楼盘纷纷收官，核心圈供应青黄不接，后继乏力，对市场的带动作用产生了一定影响。
从新房中签率来看，市场总体热度也有所下降。去年上半年，杭州新房中签率在 40% 以上的仅 2 个月，而今年除了 3、4 月外，其余月份中签率均超 40%。对购房者而言，购入中意楼盘的概率较去年大幅提升。
勾庄板块内，去年 " 海棠三子 " 的接力式开盘还历历在目，十余次的密集加推，4 次触发社保排序，3602 套房源转眼一售而空。但今年以来，同位于板块核心的福翠里中签率从 14.11% 上升至 49%，翠宸里的二开中签率更是上升至 60.44%，选房当天 200 套房源还剩余 29 套未选完，上车难度明显下降。
同病相怜的，还有与勾庄紧挨着的良渚新城。作为曾经新房摇号市场的 " 顶流 "，良渚曾经有过 7 次 " 万人摇 " 记录。不过，从去年开始，良渚的热度就已开始下降，今年上半年新房的中签率也基本维持在 50%-60%。
此外，作为最具性价比刚需板块之一的崇贤，也已经退去了红盘集中地的光环。即便是在地铁 15 号线、招商花园城等利好加持下，板块新房市场依然不乐观，晴翠秋时府、晓风望月府等楼盘中签率均为 100%，登记即可上车。
" 若 7 月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。" 易居克而瑞浙江区域表示。
热门板块 " 一房难求 "
远郊新盘打响 " 促销战 "
整体行情持稳的同时，两极化趋势也在杭州市场愈演愈烈。
据乐居不完全统计，2023 上半年杭州新房住宅市场共 18 次摇号触发了社保排序机制，进入 " 拼社保 " 环节。其中的大部分楼盘均位于申花、钱江世纪城等当红热门板块，产品类型也以改善型为主，不乏户型大、总价高的中高端豪宅。
2023 上半年杭州拼社保楼盘汇总
时隔 8 个月再加推的杭州国际金融中心得到了千万富豪的青睐，创下今年最低中签率，仅 2.29%，即便是杭州 E 类人才家庭也要 205 个月社保才能入围摇号。这也是杭州今年首个限售 5 年的楼盘。
申花板块的绿城馥香园在 3 个月内完成 4 次加推，总成交金额占上半年成交楼盘榜首；未科板块的汀岸辰风从拿地至售罄只经历了 81 天，整体去化情况非常乐观；钱江世纪城的改善红盘杭承府，首开去化 100%，中签率低至 8%，触发限售红线……
2023 上半年杭州住宅成交面积 TOP10
相比之下，远郊、刚需板块的去化率明显上升并伴随着大量流摇。
据乐居统计，杭州上半年共推盘 282 次，其中有 145 次流摇，占比约 51%。临平、富阳、临安等部分高存量板块的刚需项目，开盘去化表现不佳，不得不开启 " 促销 " 模式。
东湖新城板块内的湖沁宸园在今年的 6.18 中推出 "0 首付购房 "、" 认购房源可享 9.7 折 " 等优惠活动。据了解，自 2022 年 1 月至今，该项目已进行了 7 次推盘，其中只有 1 次进行了摇号，其余 6 次全部流摇。
翁梅的蝶翠迎宾府、中建潮阅尚境府则以 " 买房送车位 " 活动，为板块几近流摇的新房市场 " 破冰 "。此外，云咏汀洲府也启动了分销，打出 " 云咏汀洲府 不靠高架 无噪音 "、" 不看云咏汀洲府 不买翁梅房 " 的广告标语，以此来吸引购房者。
银城青山湖畔在今年 3 月举办的 " 暖春购房节 " 活动中打出了 " 首付 2 万元起、赠送价值 48 万元黄金 " 的广告。华发荟天府项目更是推出了 " 买房送黄金 " 的活动，虽然该活动最终在引起市场热议后被叫停，但这些动作背后，折射出的是板块内新房市场所面临的较大去化压力。
资深房产媒体人叶建英表示，自 2022 年全国楼市整体降温以来，杭州楼市已经进入了全面分化阶段。" 杭州楼市在未来一段时间还会继续维持市中心改善房源供应偏紧，而近郊刚需房源总体供大于求的结构性矛盾。"
装修、配置、设计……
开发商进入产品 " 内卷 " 时代
新房行情的降温，迫使开发商们不得不在产品本身上寻找出路，选择在装修、配置、设计等等方面投入更大的成本。
作为品牌房企入驻较多的东湖新城，开发商之间的博弈从装修开始。例如听荷芳翠府定位刚需，但在装标上却 " 卷 " 出了改善高度，包括了老板牌的中央空调、地暖，厨电，TOTO 的龙头、花洒等。一路之隔的月依星河轩，不仅户户带地暖，还有全屋墙纸、圆弧形灯带槽、洗碗机、主卫一体化智能马桶等偏改善类家装配置。
在美学示范区上，开发商也进行了精心设计。月依星河轩的 " 全维实景 " 示范区与传统售楼处不同，节点涵盖了外立面、景观示范区、单元门厅等众多区域。江斓映象府不仅创新性地的在示范区内设置了一个映象 Bistro 餐酒吧，同时还大堂内还展示吉他马、瑜伽豹雕塑。
另外，建设方案批后，不少改善盘同样选择 " 加配 "，申花板块的绿城馥香园在原本的中央景观大草坪上，增加了 2 处水景；西房宸鹭晴语轩的北向立面增加了不少金属线条；滨运锦上湾选择将靠高架的高层进行包阳台……
产品设计上的 " 内卷 " 更为明显。乔司板块的湖翠云来府新房限价 "2" 字头，住宅层高却达到了 3.15 米，园区内还规划地下庭院式会所，包含恒温泳池、瑜伽房、台球室、健身区等多种娱乐设施，拉高板块居住品质。
难有 V 型大反转
脉冲式调整是下半年主旋律
展望下半年的楼市，克而瑞研究院表示：" 从目前来看，短期行业难有 V 型大反转，筑底、低位震荡、脉冲式调整是主旋律。"
其进一步分析，当前行业最大的核心问题在于市场预期，在于居民对于房地产的长期 " 看空 " 以及本身购买力的不足。这些信心层面的因素能否好转，以及政策托底力度的大小直接影响着下半年房地产市场走势。
从短暂的 " 小阳春 " 到楼市全面复苏，还有漫长的路要走。
不过，关于楼市的积极信号，还在持续释放。中央积极表态房地产以引导市场预期修复，金融层面降准降息稳经济，支持居民信贷及房企融资……
杭州接下来还将迎来德信小河云庄、IFC、之江未来社区等红盘的陆续入市。
我们依旧期待着，下半年的杭州楼市能在 " 蛰伏 " 中苏醒。
